De notaris overboord ? – vastgoed en blockchain

Met enige regelmaat organiseert Crypto Index rondetafelsessies met ondernemers over blockchain en cryptovaluta. Een ronde tafel met een aantal mensen uit de vastgoedwereld was aanleiding om de impact van blockchain-technologie op deze sector eens te onderzoeken en de huidige stand van zaken te inventariseren.

Wat gebeurt er in Nederland? Wat gebeurt er internationaal? Hoe lang hebben we de notaris nog nodig?

Blockchain kadaster

Een veelvuldig aangehaald voorbeeld van een blockchain-toepassing is die als gemeenschappelijke database voor het vastleggen van vastgoed eigendomsrechten, een blockchain-kadaster. Vastgoedtransacties kunnen door de deelnemende partijen zelf geregeld worden op het blockchain-kadaster en die dure notaris die momenteel zorg draagt voor de afhandeling, wordt overbodig.

Kijkend naar de huidige stand van zaken in Nederland, ligt een dergelijke toepassing bepaald niet om de hoek. Wanneer we eigendomsrechten op een blockchain willen registreren is het niet alleen nodig dat het vastgoed daar geregistreerd staat, maar ook dat potentiële eigenaars, burgers en bedrijven, daar op een uniform geaccepteerde wijze geregistreerd worden. Zo ver zijn we in Nederland nog niet.
Daarnaast bestaan lang niet alle vastgoedtransacties uit rechttoe rechtaan overdrachten. Een blockchain kadaster moet ook kadastrale splitsingen aankunnen, of wijzigingen van kadastrale grenzen, erfpacht constructies, etc.

Toekomst zonder notaris?

Zelfs wanneer er een blockchain oplossing beschikbaar komt die alle complexe vastgoedtransacties kan verwerken, is het nog maar de vraag of dit zonder notaris kan. Kunnen we als gemeenschap een groep burgers onderling, zonder toezicht, een wijziging in deze belangrijke gemeenschappelijke database laten maken? Het zou zomaar kunnen dat de notaris, wellicht in een nieuwe rol als poortwachter, nodig blijft.

Het nederlandse kadaster mag in zijn huidige vorm dan niet altijd even efficiënt zijn, het is – mede dankzij de notaris – wel effectief en betrouwbaar. Er zijn momenteel te weinig problemen om een migratie naar een blockchain, inclusief alle wijzigingen in wet- en regelgeving en bestaande instituties die dit meebrengt, te rechtvaardigen.

Dit wil niet zeggen dat er geen ontwikkelingen zijn op dit vlak. Internationaal, in ontwikkelingslanden met grondconflicten en een slecht ontwikkeld kadaster, of in landen die een nieuwe start hebben gemaakt, denk Oekraïne of Dubai, ligt de situatie anders. Een aantal blockchain-initiatieven dat al dan niet met overheidsondersteuning of steun van een NGO,  experimenteert met land registratie op de blockchain zijn:

Kunnen we al zonder notaris voor vastgoed transacties?

Financiering – Vertokenisering

De economische sector waar  blockchain-technologie momenteel wereldwijd de grootste impact heeft, en voor de grootste ontregeling zorgt, is finance. Hier liggen uiteraard raakvlakken met vastgoed, met name op het vlak van financiering en liquiditeit. Het kernbegrip hier is vertokenisering (tokenisation in het engels). Dit is het proces waarbij een voorwerp uit de echte wereld, een representatie krijgt op de blockchain als een nieuw soort waardedrager, een token. Anders gezegd wordt er een crypto-asset op de blockchain aangemaakt, met een voorwerp buiten de blockchain als onderpand.

Vertokenisering van een asset biedt een aantal voordelen:

  • het werkt drempelverlagend – het verknippen van een waardevol object in een groot aantal tokens, maakt investeren voor een grotere groep mensen haalbaar;
  • het bevordert de verhandelbaarheid – regelgeving buiten beschouwing gelaten, kunnen tokens via een eenvoudige blockchain-transactie van eigenaar veranderen: snel, zonder papieren rompslomp, en zonder tussenkomst van een intermediair;
  • het vergroot transparantie – enigszins afhankelijk van het onderliggende blockchain-platform, is voor iedereen onherroepelijk vast te stellen hoeveel tokens van een bepaald type er in omloop zijn, wat het transactievolume is en hoe de eigendomsconcentratie is.

Vertokenisering maakt het dus mogelijk om een bestaand vastgoed object, of een nieuw te  ontwikkelen project, meer liquide te maken en op een nieuwe manier te crowdfunden. In deze tijd, waarin banken qua financiering minder toeschietelijk zijn dan vroeger, is dit zeker interessant voor de vastgoedsector. Daarnaast zou de secundaire handel in vastgoedparticipaties door vertokenisering vereenvoudigd kunnen worden.

Op het gebied van vertokenisering van vastgoed (en de vertokenisering van vastgoedfondsen) gaan de ontwikkelingen wereldwijd hard. Zo is onlangs in New York het eerste condominium gefinancierd met blockchain-tokens. Volgens de website CoinSector, bedraagt de marktkapitalisatie van alle digitale vastgoed tokens momenteel zo’n 4,4 miljard dollar.

hoe staat het met regelgeving voor vertokenisering van vastgoed?

Regelgeving

In Nederland komt de vertokenisering schoorvoetend op gang, maar stuiten de pioniers ook op behoorlijk strikte regelgeving. Ten eerste is er de Wwft (Wet ter voorkoming witwassen en financiering terrorisme) die een grondige identificatieprocedure verlangt van potentiële investeerders. Dit maakt anoniem aankopen van tokens op een handelsplatform onmogelijk. Ook het aankopen van vastgoed tokens met behulp van cryptovaluta ziet de wetgever als een mogelijkheid tot witwassen en is niet mogelijk.

Daarnaast mag in Nederland niet elke partij zomaar een handelsplatform in de lucht brengen ten behoeve van de secundaire handel in de door hen uitgegeven tokens. Het opereren van een dergelijk handelsplatform is alleen toegestaan voor partijen met een zogenaamde MTF-licentie, waarin de regelgever garanties voor een eerlijke handelspraktijk afdwingt. In Nederland zijn dat onder meer NPEX en nxchange.

Dit alles betekent niet dat er niks mogelijk is. Partijen die op dit vlak in Nederland actief zijn, zijn onder meer:

  • Max Property Group – Een partij die zich bezighoudt met het crowdfunden van vastgoed objecten. De deelnemingen zijn vanaf € 1000 en worden als tokens op een Blockchain geregistreerd.
  • Blandlord – Crowd-ownership van verhuurd vastgoed.
  • Briqchain – Beleggen in vastgoed via een obligatieconstructie op de blockchain.

Conclusie

Van een door blockchain ontketende revolutie lijkt in de vastgoedsector nog geen sprake. Inzet van blockchain voor kadaster-achtige toepassingen lijkt in Nederland vooralsnog niet opportuun.

De vertokenisering van vastgoed zoals hiervoor besproken is de verst gevorderde blockchain toepassing waar vastgoed ondernemers mee te maken kunnen krijgen, of zelf mee aan de slag kunnen. Een beter regelgevingskader, meer platformen en standaardisatie zullen deze markt in de komende jaren vooruit gaan helpen.